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昆明滇池周边小区地基下沉 沉降区千年前为湖滨带

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住户家里的房子裂开的大缝隙。/CFP
住户家里的房子裂开的大缝隙。/CFP
来源:人民网-图片频道  2015年08月27日14:39

 

  滇池周边被誉为昆明的富人区,这里聚集了不少高端小区,房价也一直居高不下。在很多人看来,能定居于此,坐拥湖光山色,无疑是件幸福的事。可近年来,该片区频繁出现地基下沉的报道,让居住在这里的业主们开始感到不安,有关“滇池周边不适宜建楼”的传闻也越来越多。

  位于广福路的华都花园小区绿树成荫,环境十分优美。然而,似乎从去年年初开始,A区住户平静的日子就开始被打破了。

  自从周边楼盘动工之后,业主们发现,小区开始出现了一些怪异的现象:先是外围的商铺地面下沉、墙面瓷砖开始掉落,之后部分楼栋私家花园入户梯出现了断层,小区内原本平整的路面也开始出现断层,物业处监控室地面俨然变成了“波浪形”,业主家墙面开始出现裂缝。更严重的是,很多煤气、自来水管道三天两头断裂,小区游泳池也出现了倾斜……

  位于福景路的锦苑小区、和清巷小区也存在同样的情况,自2013年周边的滇池时代施工以来,两小区路面就开始出现了变形,部分业主家中房屋出现开裂。锦苑小区路面开始凹凸不平,下水管道断裂,紧邻工地的地下停车场也开始出现裂缝等情况。小区大部分排水管网也发生断裂,污水全部倒灌至下水道,造成严重堵塞。

  根据官方提供的信息,滇池周边地基下沉的情况由来已久,这一片区的小区几乎都存在这个问题,只是程度不一。在很多专业人士看来,这样的自然沉降几乎是“不可避免”的,不仅是小区,办公大楼也难以幸免,部分办公大楼沉降高度达1米。

  那么,这是否验证了“滇池周边不适宜建楼”传言呢?地质专家分析,目前大家眼中的沉降区,以前是湖滨地带,积累了厚厚的软土层。理论上来讲,现代高层建筑在设计中会考虑这一因素,地基会打得很深,即便出现自然沉降,主体建筑也不至于受影响,但一些地基较浅的结构就难以幸免了。

  地面下陷、入户梯断层、墙面开裂……很多业主花尽毕生积蓄在此置业,却遭遇了这样的窝心事儿。更令人担忧的是,一些原本正常沉降的小区,因周边施工等影响,加剧下沉。由于沉降往往是多因素引起的,关于责任界定方面,一直争议不断,谁来为小区的沉降买单,成了业主们的心病。

  近年来,滇池周边小区频频出现地基下沉的情况,或自然发生,或发生于周边施工之后。因地基下沉带来的种种问题,让业主苦不堪言。本报记者对近年来多个出现问题的小区进行了走访调查,也请相关专家对此进行了解疑释惑。而如何才能让小区住户烦恼不再,似乎仍是个难题。

  沉降区

  千年前为湖滨带

  在云南省地质调查局副总工程师王宇看来,这一片区小区沉降情况的发生,和地质因素有很大的关系,昆明地区的地基沉降主要以湖滨地带软土沉降为主。

  滇池是一个退化的湖泊,如今发生地面沉降的地区是近一万年全新世以来,因自然进程或人为开凿出口排泄,使湖水退缩后暴露出来的环湖湖滨带及河流入湖三角洲。

  湖滨带沉积层以大量软土、饱水粉砂层为主,并夹有许多淤泥、草煤层等松软沉积物。这些地层形成时间短、固结度低、孔隙率高、含水量大,不像更新世以前(万年前)的老地层,随着地壳下降,逐渐被深埋,在地下压力和温度作用下慢慢固结,强度大增。因此,在这些地区盖房,受建筑加压会导致软土的水被挤出,土层被压密实,从而出现地基下沉。

  北市区等地砂土、砾石等粗颗粒,大孔隙透水性强的土层,受建筑加压排水快,急性沉降量较大,但很快可以达到稳定状态。而软土、饱水粉砂层颗粒细微,空隙多而透水困难,受建筑加压失水缓慢,故建筑物沉降量不仅大,而且沉降稳定过程很漫长。

  昆明全新世湖滨地带涉及的面积很广,包括海埂片区、关上片区、官渡片区、环湖东路沿线等。

  事实上,地基下沉的问题,不光在昆明出现,上海等海滨地带更加严重。总的来说,靠近自然湖泊、河流、海、漫滩地带的建筑都容易下沉,特别是河流的入河口地带,土质更软,更容易出现下沉。

  均匀沉降

  不影响主体建筑

  那么,这是否意味着这些片区不适宜盖楼呢?事实并非如此。王宇解释,如今的高楼主体建筑都要有“箱加桩复合基础”,即箱型基础(地下室)下面再打桩,桩直接打到硬土层(持力层),越靠近湖的地方,地基打得越深。因此,从理论上来讲,只要勘测、施工等环节到位,主体建筑是不会受软土沉降影响的。但如果是地基较浅的砖混结构民房,则会因地基下沉出现开裂、倾斜等问题,这种情况在一些售楼部经常可以看到。

  此前坊间流传着“滇池周边地基太软,楼盖不高”的说法,王宇表示,这样的说法并不科学,楼高和沉降没有太大的关系,滇池周边高楼少的原因,主要是要保护景观和环境。

  “大家可以观察一下,现在的高层建筑中,很少有主体建筑出问题的,一般都是附属建筑,像浅基础的附属建筑、道路、排水沟、围墙、民房等。”王宇说,一般浅基础的附属建筑,容易与主体建筑形成差异沉降,随着软土下沉而出现损坏。从理论上来讲,老旧房屋到现在又出现沉降的情况,一般可能是新近邻近地区有人类工程活动影响,如深基坑开挖和排水、建筑加载等。

  “以滇池度假区为例,部分小区都存在下沉的情况,就连度假区管委会的部分办公地点,也面临这个问题。”滇池度假区住建局相关负责人介绍,此前建筑工程的质量监督职责主要在昆明市住建局,有关地基下沉的投诉,也主要是市局受理,目前辖区内部分小区存在沉降现象,但尚未接到发现主体建筑出现问题的投诉。对于沉降的区域,可通过回填修复。

  外力因素 可加剧沉降

  然而,主体结构稳定并不代表业主就能高枕无忧,自然沉降带来的威力仍不可小视:路面变形、入户梯断层,管道断裂、严重的房屋还会出现裂缝……这些问题时常会让业主感到不安和焦虑。

  更让人头疼的是,在地质条件“先天不足”的情况下,一些外力因素的影响(如私挖地下室、周边施工),会加剧沉降,甚至有可能影响到主体结构。从以往的报道不难看出,多起小区沉降事件,均发生在周边施工或私挖地下室之后,但其真正原因往往难以确定。

  华都花园小区A区出现沉降以来,业主们可谓苦不堪言,本来平整的地面出现了断层,下沉了20厘米。无奈之下,物业公司只好在断层部位砌起小斜坡,如今下沉最严重的地方,斜坡能达到60度。在小区内做生意的李师傅说,目前自家的生意倒是没受影响,但是作为小区的住户,他也很担心,不知道会不会影响到小区房屋质量。环顾周边的商铺,有的已经因为地基下沉,铁门无法再打开了。

  从去年年初开始,小区物管的投诉电话就从未间断过:私家花园台阶断层,铁栏被拉断,墙面开裂,煤气、自来水、消防管道被拉脱……投诉受影响的楼栋达到10多个,200多户。

  种种突如其来的变化,让业主们联想到了旁边正在施工的南悦城。南悦城于2013年年底开始动工,根据业主反映,也就是在动工两三个月之后,华都花园小区开始频繁出现各种问题。一位业主用“迅速毁容”来形容施工对华都花园小区A区带来的影响。

  随着业主投诉不断,修复小区已经成为物管日常工作的一部分了,尤其是去年七八月份,小区内出现问题越来越频繁,物管也忙得不可开交。“铁栏最多的焊了7次,煤气管道修了30多次,去年光是维护的材料费就达到了10多万元。”物业处主任说,直到现在,他们还经常需要用竹竿把快掉落的瓷砖敲下来。

  “花了这么多钱买的房子,居然出现这种问题,现在也没人给个说法。”家住7栋1单元的住户沈女士说,去年家里卧室开始发现裂纹,后来一条裂纹变成了4条,而且越来越大,厨房的瓷砖出现了3道明显的裂痕,沈女士一家开始意识到了问题的严重性。“我们现在最关心的就是房屋质量会不会出现问题,希望能有一个说法。”沈女士说。小区内,和沈女士有相同遭遇的还有10多户,他们家中都出现了不明原因的墙体开裂、地面倾斜、屋顶漏水,大家一致想弄明白一个问题:“我们的房子到底怎么了?”

  责任鉴定难 多为协商修复

  随着小区沉降情况越来越严重,开发商和业主之间的争辩在所难免,双方各执一词,让小区迅速沉降的原因变得扑朔迷离。

  “大大小小的协商会我们开了六七次,始终没有结论。”华都花园A区物业管理处杨副主任介绍,每次协调会都有两边开发商、物业公司、度假区住建局、业主代表多方参加。和滇池周边很多出现沉降的小区一样,而责任界定一直没有结果。

  仅以华都花园A区为例,小区地基下沉的原因,双方观点存在很大分歧。“如果是自然沉降,应该是水平均匀出现的,不可能只集中在南悦城工地这一侧,连游泳池倾斜也是朝着这个方向。”杨副主任说,小区出现的问题,肯定和南悦城的施工有关。

  南悦城项目的封经理则认为,虽然施工会对周边造成一定的影响,但华都花园A区的沉降主要还是自然原因造成的。A区出现问题的几栋楼刚好没有地下室,而游泳池正处于地下室的边缘,这也就可以解释,为什么游泳池会出现倾斜。对于小区问题出现在南悦城开工后的说法,该经理解释,昆明前几年一直干旱,2013~2014年恰恰是雨水开始增多的时候,雨水通过地表渗透之后,地下水含水量大,回填土再次固结,就出现这种问题了。

  据了解,为监测基坑开挖对周边建筑的影响,开发商通常会从开工之日起,自行监测或请第三方权威机构监测,通常第三方监测数据更具说服力。根据国家相关规定,基坑数据监测范围,应为基坑深度的3倍区域内。封经理说,自工地动工开始,他们就委托了第三方机构监测基坑数据,到目前为止,一切都是正常的。

  近日,度假区住建局相关负责人在接受本报记者采访时表示,目前,根据检测公司提供的监测数据报告,南悦城未达到国家规范预警值,同时度假区住建局已要求加大检测频率。有面下沉等问题,有可能是多方面的原因造成的,判断是否安全,要以具有专业资质的鉴定检测结构出具的鉴定报告为准。“我们只能从基坑监测报告数据来判断,只要数据没有超过警戒值,没有特殊的变化,我们就没有依据对施工方进行处理。”

  记者从专业第三方鉴定机构了解到,项目建设涉及到各个方面,基坑数据监测正常并不能完全证明施工对周边建筑无影响。要确定影响还需要请有资质的第三方机构进行多方面鉴定。

  时隔一年多,这起争论依然没有结果,最终两边开发商同意协商解决,对受损部位进行修复。记者了解到,在出现沉降的小区中,多数最终还是选择协商处理。

  问题解决了 隐忧仍很多

  “即便看得见的地方修补了,谁能保证我们的房屋质量不受影响呢?”张先生的担忧并非没有道理,事实上,部分小区选择协商处理后,仅仅解决了表面问题,后续再想追责时,早已难觅开发商踪影。

  2014年10月,本报报道了福景路锦苑小区及和清巷小区出现严重的下沉,两小区的业主认为,这是由于周边滇池时代项目施工造成的。而当时滇池时代开发商和施工方也承认,施工确实会对周边小区造成影响,并承诺为两小区进行修复。今年7月,两小区突然围堵住了滇池时代小区项目售楼部,讨要说法。

  两个小区的业主和物管表示,今年4月,滇池时代承建方用水泥将两个小区的花台、外墙和地面等断裂处糊平,但并未对内层的断裂处进行填补和修复。说是修复,只是糊墙。而受损的管道和业主的房子则完全没有进行修复。目前多栋小区居民楼已存在实质安全隐患,相关配套设施遭到严重破坏。他们希望滇池时代能出资请第三方进行房屋安全鉴定,确定房屋是否可以居住后,再进行商谈。

  滇池时代项目经理则回应,两小区属于自然下沉,并非由项目施工造成。记者采访负责滇池时代项目基坑监测的第三方机构了解到,从监测数据来看,滇池时代的基坑从设计到施工均无异常。要确定其影响,也只能请第三方鉴定,而对于谁来出资进行鉴定的问题,一直没有定论。

  云南应尽快建立房屋体检制度

  事实上,由于第三方鉴定费用较高,谁来出资鉴定一直存在争论,这也是很多小区最终选择协商处理的原因。滇池度假区住建局相关负责人介绍,根据谁质疑、谁举证的原则,开发商与业主可以共同协商,委托第三方进行鉴定,如果检测报告能明确,确实是由施工造成的,那么造成的损失及费用应由项目单位承担。

  作为省内较为权威的第三方鉴定机构,云南特斯泰工程检测鉴定有限公司曾受理过多起此类纠纷的鉴定,该公司负责人吕龙介绍,目前通过一些技术手段,可以对房屋的安全性、功能性等方面进行评估,同时界定出各方责任。“从我们目前鉴定的情况来看,很多小区的沉降都是多种因素造成的,除自然因素外,有的是房屋质量本身就有问题,有的是施工技术措施不到位,包括基坑开挖、施工振动等因素的影响。”吕龙说,在责任界定方面,从建筑的勘察、设计、施工、监理到业主共5方责任主体,还包括材料设备提供商,第三方的试验检测监测咨询服务方,都有可能出现问题和责任。最终的处置和交通事故处置相似,会评定出各方责任,包括零责任、全部责任、对等责任、主要责任等。

  “关于施工对周边的影响,目前还没有专门的法律规定具体鉴定的方法细则,只能参照零散的法律,难以定量,这也在一定程度上影响了准确性。”吕龙说,目前受政府部门委托,正在牵头起草《施工对周边建构筑物的影响评价技术标准》,该标准明年有望颁布实施。

  那么,对于小区出现的问题,有没有相关的法律法规界定呢?云南凌云律师事务所李春光律师提出,作为开发商,对所售商品房要承担保修责任,不管是什么原因引起的沉降,除非有证据证明是第三方侵权行为,否则基于自然沉降导致的房屋质量受影响,作为开发商,在约定的保修期限、范围内,有义务维护修缮,如不能修复,还要承担起相应的违约责任。

  要确定沉降是自然原因还是外力原因,需通过鉴定手段,才能得出结果。如果是房屋自身质量原因,应由开发商承担违约责任。如果是他力的原因,要追究侵权责任,当然也有可能几方原因都有,这要根据具体结果判定。“如果要证明下沉并非房屋本身质量问题,开发商可以申请鉴定,提供证明。”李律师说。

  吕龙表示,房屋和人一样,需要定期和不定期体检,通过体检,对房屋安全性、功能性、耐久性或其他方面做客观科学评判,及早发现问题,进行处置。随着时代进步,房屋安全管理应该有长效机制和预防机制, 对建筑标准较低、使用年限较长的房屋, 受到周边相邻施工影响的房屋,应该进行强制体检, 确切掌握房屋质量安全情况,及时维修和改造升级,防患于未然,逐步提高城市房屋整体安全水平。目前北京等地已经开始实施,比如每隔一定期限,必须做体检,由产权人来实施,政府负责监督。尤其是一些建筑年代较长的小区,体检应该更加频繁。同时应加快建立健全城市房屋安全管理法规体系。

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(责编:陈悦、单芳)

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