北京通州房价大滑坡 一楼盘直降7000元/平 (2)

2010年11月26日09:41  来源:《新京报》

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2010年11月23日,近期宣布降价7000元 平米的京贸国际城。通州楼市已不复前段时间的疯狂,开始进入冷静期。 本报记者 周晓东 摄
2010年11月23日,近期宣布降价7000元 平米的京贸国际城。通州楼市已不复前段时间的疯狂,开始进入冷静期。 本报记者 周晓东 摄
  通州房价继续下探?

  识时务者为俊杰。包括京贸国际城等楼盘在内,放弃硬扛都被业内人士视为明智之举。

  事实上,不仅老张们心情复杂,通州的开发商也正在经历着一场抉择扛还是降?

  京贸国际城副总经理何鹏表示,此次降价,更多是由于公司自身在一次调控、二次调控不断加码后,走出了观望期,做出了顺应调控和市场的举动。虽然公司对项目价值的信心并不改变,但不能一直忍受没有成交的局面,不能一直等。据介绍,今年4月调控开始后,京贸国际城和通州不少项目一样,销售陷入停滞状态,“几个月的成交只是个位数。”

  降价趋势还会不会继续扩散?通州楼市还有没有可能继续下探?不少通州开发商出言谨慎。

  远洋东方是远洋地产在通州首个高端公寓项目。9月首次开盘的7号楼,104套房已经签约90套,签约均价15876元/平米;11月10日再次取证152套房源,截至昨天,签约9套,成交均价16255元/平方米。不难发现,即使首次开盘销售骄人,远洋东方仍然选择了平价推盘;同样,即使在二次开盘的时候,远洋东方依然选择了平稳的节奏,“不会有其他项目降价带来的压力。”远洋地产北京区域事业部副总经理胡宇宙对记者表示,远洋东方定位为改善型居所,跟通州一般项目不一样。产品去化速度也和刚需产品不同。

  在胡宇宙看来,年底将至,一部分项目或出于资金压力,或出于销售压力做出调整很正常;加上通州这两年供应也多,库存积压比较大,涨幅较大,市场上有小幅调整都很正常。但如果说到大幅降价,只能是个别行为,不会形成区域主潮流。

  另一不愿具名开发商也对记者强调了产品差异性带来的销售策略的不同。这位开发商表示,类似汽车,不同品牌不同车型的客户群不一样,因此相互之间的影响并不一样。因此,自己的项目并不会跟进降价。

  虽然不少楼盘表示不会跟进降价,但是不少开发商都承认通州房价有继续下行的压力。而这种压力一方面来自看不见的手,一方面来自看得见的手。“政府调控控制房价的影响依然存在。”前述不愿具名开发商透露,通州一预售价格超过30000元/平米的楼盘在申请预售证时还对政府部门承诺“实际售价保持23000元/平米的水平”。

  资金压力迫降?

  虽然京贸国际城否认了降价出于资金压力,但在通州降价的房企中,并不乏因为资金压力欲寻求回款的案例。

  楼盘降价,需要开发商的内动力。而众所周知,资金压力往往是开发企业调整价格策略,争取尽快回款的主要驱动力。最新降价的京贸国际城是否也遇到了资金压力,也引起了业内的猜测。

  今年2月24日,来自通州的一家私企击败保利等房企大鳄,以28.2亿元的价格,将通州半壁店地块收入囊中。这家企业正是京贸国际城的开发商、北京天旭运河房地产开发有限责任公司。巨额出让金的支付,是否让企业承受了较大的资金压力?对此,京贸国际城副总经理何鹏否定了这一猜测。何鹏透露,28.2亿的土地出让金已经缴清,而仅在今年前三月,京贸国际城销售收入就超过17亿。

  何鹏还表示,如果真有资金方面的压力,京贸国际城也不敢承诺补偿原来高价买房人差价。原来,这次从26800元/平米的报价下调到19800元/平米后,京贸国际城同时做出了在房地产界破天荒的一个举动:给原来买房均价超过20000元/平米的客户补偿差价。根据测算,这部分需要补偿的差价需要2亿元。

  但又一个猜测随之而来。对于要补偿的这部分差价,虽然京贸国际城现在已开始与客户签约,但是最终却要到明年6月到8月份交房的时候才进行补偿。“开发商会不会用降价之后的销售回款来补差价?”不少买房人开始怀疑开发商巧妙地打了一个时间差。

  对此,何鹏的解释是,如果开发商敢打这样的时间差,至少要有足够的信心,而这种信心要源于降价之后的销售超过两亿元,“以现在京贸国际城套均200万来计算,至少要卖100套房子才够2亿。”但在目前的市场状况下,能不能卖到100套还很难说。

  虽然京贸国际城否认了降价是因为资金压力,但要想完全平息市场对其资金压力的猜测并不容易。一位不愿具名的开发商对记者表示,一般来讲,只有资金压力才是降价的内动力,没有资金压力,谁也不会主动降价、削薄利润。

  另据本报记者了解,在通州降价的房企中,并不乏因为资金压力欲寻求回款的案例。个别项目此前也正在寻求贷款等融资。

  观察

  库存通州楼市难承受之重

  由于全部是在今年调控开始前取证,从京贸国际城签约情况看,成交总体处于通州表现较好的水平。但对于调控之后入市房源来说,就没有这么幸运了。

  从年初截至11月23日,通州共有31个次的楼盘放量,合计供应9178套房源,共签约4384套,签约率48%。而这不到一半的总体成交率更多地来自调控前的“旺季”。自4月中调控开始后,通州取证项目19个,新增房源放量5280套,实际签约1558套,签约率勉强达到30%。

  成交的缓慢甚至停滞也逐渐成了许多开发商不能承受之重。即如此前降价的珠江拉维小镇,4月28日取证300余套房源,几个月的时间中一直是零成交。而在降价之后,签约数字已攀升到78套。

  北京中原地产研究总监张大伟介绍说,9月数字显示通州楼市库存量占全市21.6%,仅次于朝阳区。而在通州库存中住宅占比全市最高,高达81.5%。而全市的比例为55.3%。这也意味着通州商业配套比例远低于全市平均水平。“库存大,供应大,通州楼盘承受的降价压力可想而知。”

  除去库存,通州此前虚涨的房价也使降价压力加大。近年来特别是今年春天通州房价高涨导致通州房价虚高,几乎已经成为业界共识。通州本地一开发商对记者表示,个别楼盘几年前是什么样,现在还是什么样,价格却远不是当时的价格。“仅因为一个通州新城规划,房价就噌噌往上涨,确实不正常。”

  在库存量大的背景下,多次涨价对购房人来说,透支了未来升值获益空间;对开发商来说,加大了后期提价的难度。毕竟一般推盘都是低开高走,房价公认虚高后再想维系乃至上涨难度太大了。

  京贸国际城一名销售人员对记者表示,由于该项目“楼王”4号楼即将入市,新增供应500多套房源,申请的拟销售价格也较3月开盘时低,“在售的3号楼不降价,4号楼出来后这些尾房就更卖不掉了。”据了解,京贸国际城整个项目包括13栋楼,目前开盘的只有3栋楼。

  (张旭 自曾辉 牛紫千)
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